Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – co wybrać?

Osoby szukające wymarzonego mieszkania muszą najpierw określić swój budżet, a potem podjąć wiele kluczowych decyzji – takich jak np. wybór lokalizacji czy metrażu. Jedną z ważnych kwestii jest też określenie, czy mieszkanie ma być z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Czym się charakteryzują i jakie mają wady i zalety oba rozwiązania?

Spis treści:

1. Rynek pierwotny i rynek wtórny
2. Mieszkanie z rynku wtórnego
3. Wady mieszkania z rynku wtórnego
4. Zalety mieszkania z rynku wtórnego
5. Mieszkanie z rynku pierwotnego
6. Zalety mieszkania z rynku pierwotnego
7. Wady mieszkania z rynku pierwotnego
8. Rynek pierwotny a rynek wtórny – różnice
9. Ceny mieszkań w rynku wtórnym i pierwotnym – jakie są różnice?
10. Gdzie szukać ofert mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego?
11. Koszty okołotransakcyjne – jak kształtują się w przypadku rynku wtórnego i pierwotnego?
12. Koszty związane z kredytem hipotecznym
13. Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – podsumowanie

Rynek pierwotny i rynek wtórny

Nieruchomości z rynku pierwotnego to nowe i nieużywane mieszkania, domy oraz lokale usługowe. Są realizowane w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego, mamy duży wybór – można przebierać w ofertach.

Rynek wtórny to mieszkania i domy używane, kupowane „z drugiej ręki”. Na rynku wtórnym odprowadza się podatek – na rynku pierwotnym z kolei to deweloper opłaca zazwyczaj VAT z inwestycji. Jeśli jednak nie, trzeba zapłacić PCC 2% od wartości rynkowej.

Mieszkanie z rynku wtórnego

Zacznijmy od mieszkań z rynku wtórnego. Przede wszystkim trzeba tu zaakceptować lokalizację, metraż i wykończenie mieszkania lub od razu zaplanować remont, co wiąże się z kolejnym wydatkiem. Rzadko zdarza się, aby nowemu właścicielowi odpowiadało wszystko. Poza tym odświeżenie lub wyremontowanie mieszkania z rynku wtórnego jest droższe niż urządzenie nowego lokalu z rynku pierwotnego.

Działania te nie kończą się zwykle na wymianie sofy czy mebli w kuchni, ale obejmują także zmianę m.in. instalacji czy ogrzewania. Koszty te mogą zaskoczyć, a trzeba również doliczyć np. wydatki za wywóz starych mebli, glazury itp. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego mamy także do czynienia ze zużyciem budynku, co generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości.

Wady mieszkania z rynku wtórnego

Oto najczęściej wymieniane wady mieszkań z rynku wtórnego:

• ryzyko konieczności przeprowadzenia gruntownego remontu,
• dodatkowe wydatki związane z remontem,
• ryzyko związane z przestarzałym budownictwem, 
• ograniczone możliwości personalizacji wnętrz.

Stan techniczny – ryzyko konieczności przeprowadzenia gruntownego remontu

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, należy liczyć się z tym, że stan techniczny nieruchomości może być daleki od zadowalającego. Dotyczy to szczególnie starych lokali usytuowanych w wiekowych kamienicach czy PRL-owskich osiedlach. W takich sytuacjach do ceny zakupu mieszkania należy jeszcze dodać koszty gruntownego remontu, których dokładna wysokość jest jednak zazwyczaj trudna do oszacowania z góry.

Wydatki na remont

Co najczęściej wymaga remontu przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego? Wszystko zależy oczywiście od dokładnego stanu, w jakim znajduje się nieruchomość. Przy gruntownym remoncie odświeżenia wymagają ściany i sufity, podłogi czy płytki w kuchni i łazience. Częstym problemem jest konieczność wymiany instalacji grzewczych, elektrycznych i wodociągowych. Koszty remontu wzrosną zdecydowanie, kiedy zdecydujemy się na całkowitą wymianę sprzętów i mebli, które są zniszczone, przestarzałe lub po prostu nie odpowiadają naszym gustom. 

W części przypadków – przestarzałe budownictwo

Nabycie mieszkania w przestarzałym budownictwie wiąże się często z mankamentami dotyczącymi ogrzewania budynku, wysokiego czynszu dla wspólnoty mieszkaniowej czy bardzo ograniczoną ilością miejsc parkingowych. Ten ostatni problem napotykają często właściciele nowo nabytych nieruchomości zlokalizowanych w PRL-owskich wieżowcach z wielkiej płyty. Duże zagęszczenie mieszkań, brak garaży podziemnych i ograniczone przestrzenie wspólne mogą niestety tworzyć deficyt miejsc postojowych.

Ograniczone możliwości personalizacji

Któż nie marzy o zaaranżowaniu wnętrz nowo nabytego mieszkania w zgodzie ze swoimi gustami, potrzebami i zmysłem estetycznym. Niestety, kupno nieruchomości z rynku wtórnego często uniemożliwia dokładne spersonalizowanie pomieszczeń i wyposażenia. A w najlepszym wypadku wymaga kapitalnego remontu i całościowej wymiany sprzętów i mebli.

Zalety mieszkania z rynku wtórnego

Do zalet mieszkań z rynku wtórnego możemy zaliczyć:

• niższe ceny w stosunku do nieruchomości od dewelopera,
• swobodę w doborze lokalizacji,
• gotowość do zamieszkania,
• rozwiniętą infrastrukturę wokół lokalizacji nieruchomości.

Ceny mieszkań z rynku wtórnego

Jedną z głównych zalet mieszkań z rynku wtórnego jest ich niższa cena. W zależności od rynku nieruchomości w poszczególnych miastach mieszkania od dewelopera są droższe o 5-10%. Dodajmy do tego to, że częstą praktyką przy zakupie używanych mieszkań jest jeszcze możliwość wynegocjowania niższej kwoty zakupu.  

Swoboda w doborze lokalizacji

Mieszkania z rynku wtórnego są najczęściej zlokalizowane na osiedlach, które czasy intensywnego rozwoju i ekspansji mają już za sobą – bez względu czy dotyczy to PRL-owskich blokowisk, czy przedwojennych kamienic. Z tego powodu nabywcy nie muszą martwić się o to, czy rozrost osiedla będzie przebiegał zgodnie z oczekiwaniami mieszkańców i nie będzie generował problemów logistycznych (rozbudowa i remonty infrastruktury) czy krajobrazowych (wycinanie dużych połaci terenów zielonych).

Gotowość do zamieszkania

Dla osób szukających lokalu gotowego do zamieszkania od zaraz to właśnie nieruchomości z rynku wtórnego stanowią często najlepszy wybór. Często bowiem zdarza się, że deweloperzy oferują mieszkania, które są dopiero w realizacji lub wymagają wykończenia.

Rozwinięta infrastruktura wokół lokalizacji

Częstym atutem kupna mieszkania na starszym osiedlu jest ich lokalizacja oraz dostępność rozwiniętej infrastruktury. Na terenie nowych i powstających dopiero osiedli brakuje bowiem nierzadko rozwiniętej sieci komunikacyjnej, sklepów, punktów usługowych, szkół, przedszkoli, aptek czy przychodni.

Mieszkanie z rynku pierwotnego

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, czyli prosto od dewelopera, to obecnie najpopularniejszy wybór. Takie mieszkania mają więcej zalet niż wad – przede wszystkim są nowe, można je dowolnie zaaranżować, a nawet zmienić rozkład, przestawić ścianę czy powiększyć wybraną wnękę – wszystko w zależności od potrzeb.

Podczas odbioru mieszkania trzeba jednak uważnie sprawdzić, czy nie ma ono wad. Dewelopera obowiązuje również tzw. rękojmia, która trwa zazwyczaj przez 5 lat – jest to czas na zgłaszanie usterek i nieodpłatną naprawę. Rynek pierwotny pozwala też na wybór swojego wymarzonego M – odpowiadającego konkretnym potrzebom i mieszczącego się w określonym budżecie. Można zdecydować o metrażu, lokalizacji czy liczbie pomieszczeń.

Nowe osiedla obejmują zwykle także miejsca parkingowe lub garaże podziemne, które właściciele mieszkań mogą dodatkowo zakupić.

Zalety mieszkania z rynku pierwotnego

Do zalet kupna mieszkania z rynku pierwotnego zaliczyć można:

• bycie pierwszym właścicielem nieruchomości,
• swobodę aranżacji i wyposażenia,
• gwarancje i zabezpieczenia ze strony dewelopera,
• nowoczesne budownictwo i udogodnienia.

Pierwszy właściciel mieszkania

Nabycie mieszkania z rynku pierwotnego oznacza, że zostajemy pierwszymi właścicielami nieruchomości. Wiąże się z tym całe mnóstwo profitów. Dotyczą one możliwości urządzenia czterech kątów w zgodzie ze swoimi upodobaniami,  dowolnego doboru sprzętów i mebli czy braku konieczności przeprowadzania remontu tuż po przeprowadzce do nowego miejsca.

Swoboda aranżacji i nowoczesne wyposażenie

Nowe mieszkanie od dewelopera zaprojektować można niemal od zera w zgodzie ze swoimi potrzebami i gustem. Kolorystyka ścian, mebli i sprzętów, wykończenie, rodzaj zamontowanych podłóg, przeznaczenie poszczególnych pomieszczeń, zakres wyposażenia w sprzęty – wszystko to zależy wyłącznie od nas.

Planujesz zakup mieszkania z rynku pierwotnego? Sprawdź, co warto wiedzieć o stanie deweloperskim.

Gwarancje i zabezpieczenia ze strony dewelopera

Kupno nieruchomości z rynku pierwotnego wiąże się również często z gwarancjami i zabezpieczeniami ze strony dewelopera. Ich przedmiotem są rozmaite usterki i wady budowlane, których koszt naprawy – w sytuacji, kiedy wystąpią – spoczywa na sprzedającym. Dokładny zakres gwarancji i zabezpieczeń oraz powinien być zapisany w umowie deweloperskiej.

Nowoczesne budownictwo i udogodnienia

Oddawane przez dobrych deweloperów osiedla mieszkaniowe charakteryzują się obecnością licznych udogodnień. Do standardu nowoczesnego budownictwa należą przestronne windy, podziemne miejsca parkingowe, stanowiska rowerowe czy wydzielone tereny zielone. Coraz częstszym trendem jest stosowanie przez inwestorów idących z duchem czasu rozwiązań ekologicznych, takich jak panele fotowoltaiczne. Przyczyniają się one nie tylko zaoszczędzenia na rachunkach za energię elektryczną, ale również do poszanowania środowiska naturalnego.

Wady mieszkania z rynku pierwotnego

Decyzja o nabyciu mieszkania z rynku pierwotnego ma – jak każde rozwiązanie – również swoje minusy. Do dwóch najważniejszych należą wyższe ceny oraz niekiedy długi czas oczekiwania na zakończenie realizacji.

Ceny wyższe niż na rynku wtórnym

Decydując się na kupno mieszkania z rynku pierwotnego, należy liczyć się z wyższą ceną, niż w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Jest to spowodowane różnymi czynnikami: od faktu nowości mieszkania, przez marże nakładane przez deweloperów, po obecność nowoczesnych rozwiązań i udogodnień nieobecnych w starszym budownictwie.

Czas oczekiwania na zakończenie realizacji

Dla wielu nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego minusem jest czas oczekiwania na zakończenie realizacji inwestycji. Problem ten szczególnie dotyczy atrakcyjnych i pożądanych lokalizacji, w których jednocześnie wybór nowych mieszkań jest ograniczony. Z tego powodu deweloperzy sprzedają lokale jeszcze na etapie rozpoczęcia prac budowlanych. Prowadzi to do sytuacji, w której na wprowadzenie się do zakupionego mieszkania trzeba czasami czekać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. 

Rynek pierwotny a rynek wtórny – różnice

Jakie są główne różnice pomiędzy rynkiem wtórnym i pierwotnym? Pierwszy z nich składa się z mieszkań już wcześniej użytkowanych i kupowanych najczęściej od osób fizycznych. Z kolei rynek pierwotny dotyczy nowych nieruchomości oferowanych przez deweloperów. Różnice pomiędzy nieruchomościami z obu wspomnianych rynków dotyczą w konsekwencji ich ceny, liczby dostępnych w sprzedaży ofert czy sposobu zawierania transakcji.

Ceny mieszkań w rynku wtórnym i pierwotnym – jakie są różnice?

Kupno mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z wyższą ceną niż w przypadku mieszkania z rynku wtórnego. Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że „w 2021 roku ceny lokali mieszkalnych były o 9,2% wyższe niż przed rokiem (w 2020 roku – o 10.5%). Wzrost cen wystąpił zarówno na rynku pierwotnym, jaki i na rynku wtórnym (odpowiednio o 9,1% i 9,3%). W 2021 roku na zakup mieszkania na rynku pierwotnym wydawano średnio 396,9 tys. zł, a na rynku wtórnym – 315,1 tys. zł. Średnia cena za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych sprzedanych na rynku pierwotnym osiągnęła poziom 6899 zł, a na rynku wtórnym – 5903 zł. Mediana cen za 1 m2 lokali mieszkalnych sprzedanych na rynku pierwotnym wyniosła 6412 zł, a na rynku wtórnym – 5254 zł”[1].

Chcesz dowiedzieć się więcej o cenach nieruchomości? Sprawdź, jak kształtują się ceny na rynku pierwotnym.

Gdzie szukać ofert mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego?

Szukanie wymarzonego mieszkania to często czasochłonny i żmudny proces. Aby sobie go ułatwić, warto systematycznie zaglądać do źródeł, w których regularnie pojawiają się nowe oferty nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego. Należą do nich przede wszystkim:

• Portale nieruchomości
• Biura pośrednictwa nieruchomości
• Targi mieszkaniowe
• Strony internetowe deweloperów
• Ogłoszenia nieruchomości w prasie
• Media społecznościowe

Koszty okołotransakcyjne – jak kształtują się w przypadku rynku wtórnego i pierwotnego?

Zarówno kupno mieszkania z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów okołotransakcyjnych. Należą do nich koszty kredytu hipotecznego, taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnej oraz opłata za założenie księgi wieczystej.

Koszty związane z kredytem hipotecznym

Czym różni się koszt kredytowania nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego? W przypadku tego pierwszego, ilość wymaganych dokumentów jest o wiele mniejsza. Użytkowane już wcześniej mieszkanie nie wymaga założenia księgi wieczystej czy spełnienia kryteriów samodzielności lokalu. Co za tym idzie, koszty wszelkich formalności związanych z jego kupnem są niższe.

Taksa notarialna

W przypadku nabycia mieszkania z rynku pierwotnego głównym kosztem okołotransakcyjnym jest tak zwana taksa notarialna. Stanowi ona wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie dokumentów. Wysokość taksy jest regulowana przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości zakupionego mieszkania. Jeśli pochodzi ono z rynku wtórnego, to koszt taksy pokrywają zazwyczaj wspólnie deweloper i nabywca. Jeżeli natomiast nieruchomość została nabyta na rynku wtórnym, obciążenie taksą spada na nowego właściciela.

Podatek od czynności cywilnoprawnej (PCC)

Kolejna opłata okołotransakcyjna przy zakupie nieruchomości to podatek od czynności cywilnoprawnej (PCC) wynoszący 2% wartości mieszkania z rynku wtórnego. Warto podkreślić zmiany, jakie zaszły w zakresie tego podatku latem 2023 roku. Został on bowiem zlikwidowany w przypadku zakupu pierwszego mieszkania lub domu. Z drugiej strony przy kupnie szóstego i kolejnego (kupowanego w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej) – czyli tak zwanych zakupach hurtowych – poziom podatku został podniesiony do 6%.

Opłata za założenie księgi wieczystej

Nabywając nieruchomość z rynku pierwotnego, należy także liczyć się z koniecznością uiszczenia opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis do niej prawa własności. W przypadku zakupu mieszkania na kredyt należy również ustanowić hipotekę. Łączna wysokość wspomnianych opłat liczy około 450 złotych.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – podsumowanie

Rynek wtórny i pierwotny – każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Mieszkania z rynku pierwotnego kuszą swoją nowością i nowoczesnymi udogodnieniami, jednak ich cena jest wyższa, a czas oczekiwania na możliwość wprowadzenia się często wydłużony. Z kolei mieszkania składające się na rynek wtórny są tańsze, jednak mogą posiadać wszelkie mankamenty związane z niedogodnościami starszego budownictwa i ich wcześniejszym użytkowaniem.

[1] https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/obrot-nieruchomosciami-w-2021-roku,4,19.html