Czy warto teraz kupić mieszkanie?

Ubiegłoroczne prognozy dotyczące rynku nieruchomości sprawdziły się w małym stopniu – zamiast spodziewanego spadku cen mieszkań nastąpił ich niewielki wzrost. Jakie są aktualne przewidywania i trendy w tej branży?

1. Nowe mieszkania – ceny 2023
2. Ceny mieszkań – jak będą się kształtować?
3. Czy warto kupować mieszkanie w 2023 roku?
4. Czy jest szansa na obniżkę cen mieszkań?
5. Mieszkanie jako lokata kapitału
6. Rośnie zainteresowanie mieszkaniami poza centrum
7. Mieszkania z ogródkiem – parter w cenie
8. Programy wsparcia dla kupujących – czy warto?

Nowe mieszkania – ceny 2023

Przewiduje się, że w tym roku mieszkania również mogą podrożeć – wyższe ceny to wynik m.in. bardzo niskich stóp procentowych NBP, ale także nieustannie wysokiego popytu. Polacy nadal chętnie kupują mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego, mimo że zmieniły się ich potrzeby, oczekiwania i czynniki wpływające na decyzję o wyborze konkretnej nieruchomości. Więcej czasu spędzamy w domach, przez co zwracamy uwagę na dodatkowe aspekty, a decydując się na zakup nowego mieszkania, mamy inne wymagania niż dotychczas. To w dużej mierze kształtuje prognozy na rynku nieruchomości.

W pierwszym półroczu 2023 roku ceny mieszkań wzrosły średnio o 5 proc. Analitycy szacują, że w zależności od charakteru nieruchomości (lokalizacja, metraż, rynek pierwotny lub wtórny), dalsze podwyżki nie powinny jednak przekroczyć 10 proc.[1].

Ceny mieszkań – jak będą się kształtować?

Przewidzenie dokładnych kierunków zmian cen mieszkań w przyszłości jest trudne, ponieważ wiele czynników wpływa na rynek nieruchomości. W ostatnich latach obserwowano wzrost cen w niektórych regionach, jednak przyszłe zmiany będą zależne od dynamiki gospodarczej, popytu i podaży na rynku, polityki monetarnej i fiskalnej oraz innych zmiennych.

Według analityków banku Credit Agricole obejmujących ewolucję cen nieruchomości dla 7 polskich miast (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław), podaż mieszkań w drugiej połowie 2023 roku mocno wzrośnie. Jednocześnie należy spodziewać się spowolnienia gospodarczego i słabnącej akcji kredytowej. Wszystko to wskazuje na chwilowy spadek cen mieszkań w najbliższych miesiącach. Sytuacja ta jednak może diametralnie zmienić się w roku 2024.

Istotny wpływ na rynek mieszkaniowy będą mieć bowiem prawdopodobne działania Narodowego Banku Polskiego (obniżenie stóp procentowych), program rządowy wspierający zakup pierwszego mieszkania i spodziewane ożywienie gospodarcze. Eksperci Credit Agricole dopatrują się w tych czynnikach możliwości wzrostu przeciętnej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym dla wymienionych wcześniej 7 największych polskich miast, która będzie rosnąć w tempie kilku procent rocznie. Autorzy analizy podkreślają jednak istnienie marginesu błędu co do swoich prognoz – wszystko bowiem zależy od kondycji polskiej gospodarki, kształtu polityki społecznej i gospodarczej instytucji państwowych, a także cen materiałów budowlanych[2].

Podobnego zdania odnośnie przyszłych cen nieruchomości są analitycy Banku Pekao. Według ich prognoz dynamika cen w II półroczu 2023 roku może zbliżyć się z dynamiką cen w ujęciu rok do roku w okolice zera. Oznacza to, że o ile w II półroczu 2023 roku (a być może również na początku następnego) nieruchomości będą tanieć, o tyle kolejne kwartały przyniosą podwyżkę cen mieszkań. Będzie to spowodowane połączeniem różnych spodziewanych w najbliższym czasie zjawisk ekonomicznych mających na siebie wzajemny wpływ: wskaźnikami inflacji, wzrostu nominalnych wynagrodzeń, obniżenia stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski, większą dostępnością do kredytów hipotecznych czy wejścia w życie rządowych programów pomocowych[3].

Czy warto kupować mieszkanie w 2023 roku?

Decyzja o zakupie mieszkania w 2023 roku powinna być podjęta po dokładnym zastanowieniu się nad swoimi potrzebami, możliwościami finansowymi oraz sytuacją na rynku nieruchomości. Jeśli planujesz długoterminowe zamieszkanie lub inwestycję, warto zebrać informacje o aktualnych warunkach na rynku i porównać je do swoich celów.

Co zatem warto wiedzieć o obecnej sytuacji na rynku? Do najważniejszych czynników, jakie aktualnie go kształtują, należą znaczne ochłodzenie na rynku nieruchomości. Jest to związane z podniesionymi stopami procentowymi, a co za tym idzie trudniejszym dostępem do kredytów hipotecznych. To z kolei skutkuje mniejszą liczbą kupowanych mieszkań oraz wstrzymaniem inwestycji przez wielu deweloperów. Do spadku dynamiki na rynku mieszkaniowym przyczyniły się również duże wzrosty cen materiałów budowlanych.

Czy w związku z powyższymi trudnościami na rynku mieszkaniowym warto kupować mieszkanie w 2023 roku? Zdecydowanie tak, w szczególności, gdy mamy możliwość nabyć nieruchomość za gotówkę. Szczególnie opłacać może się to osobom nastawionym na wynajem kupionego mieszkania. Niepewna sytuacja na rynku kredytowym sprawia, że zapotrzebowanie na najem nieruchomości będzie wysoki. Zakupione w 2023 roku mieszkanie może stanowić doskonałą lokatę na przyszłość. Należy być natomiast ostrożnym z praktyką tak zwanego house flippingu, czyli poddawaniem niezbędnemu remontowi zakupionego mieszkania, a następnie jego sprzedażą po wyższej cenie. Wobec spadku popytu na nieruchomości może się to okazać ryzykowne.

Kolejnym argumentem za kupnem mieszkania w 2023 roku są konkluzje wspomnianych wcześniej prognoz ekspertów, które dotyczą przyszłego kształtowania się cen nieruchomości. Biorąc pod uwagę to, że koszt zakupu mieszkania będzie w najbliższym czasie prawdopodobnie rosnąć, II połowa 2023 roku to doskonały czas na jego zakup.

Czy jest szansa na obniżkę cen mieszkań?

Możliwość obniżki cen mieszkań zależy od wielu czynników, takich jak kondycja gospodarki, zmiany w polityce kredytowej, podaż na rynku oraz popyt ze strony nabywców. Chociaż nie można tego jednoznacznie przewidzieć, okresy spowolnienia na rynku mogą stwarzać pewne okazje dla negocjacji cen lub korzystnych transakcji.

Niestety, w najbliższej przyszłości nie powinniśmy się spodziewać obniżki cen mieszkań. Świadczą o tym prognozy dotyczące obniżek stóp procentowych, wzrostu popytu na mieszkania w stosunku do ich podaży oraz skutków rządowego programu Bezpieczny Kredyt.

Ceny nieruchomości w dużej mierze kształtują się pod wpływem poziomu stóp procentowych, a te – po okresie podwyżek przez Narodowy Bank Polski – będą prawdopodobnie już niedługo spadać. Oznaczać to będzie ożywienie na rynku nieruchomości, a co za tym idzie większy popyt na mieszkania. Z drugiej strony zwiększeniu może ulec również podaż nieruchomości – firmy deweloperskie przyspieszą z finalizacją rozpoczętych inwestycji oraz rozpoczynaniem nowych.

Warto zaznaczyć, że bilans pomiędzy popytem a podażą nieruchomości mieszkalnych jest odmienny w różnych miastach. Najmniej korzystnie dla nabywców wypada sytuacja w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Natomiast w Łodzi, Poznaniu czy Katowicach deweloperzy dysponują zapasem inwestycji, na które uzyskali pozwolenie na budowę i które oczekują na realizację. Sytuacja ta oznacza, że w poszczególnych aglomeracjach dynamika cen na rynku nieruchomości może kształtować się odmiennie.

Oprócz lokalizacji nieruchomości, wpływ na różnice w dynamice cen może mieć również ich metraż. W przypadku małych i średnich mieszkań obniżki cen są nierealne, szczególnie że wielu nabywców będzie się decydować na sfinansowanie ich kupna przez rządowy program Bezpieczny Kredyt. Nieco większa – ale i tak niewielka – szansa na obniżkę cen dotyczy segmentu dużych mieszkań, na które popyt jest zdecydowanie niższy. Taniałyby one jedynie w sytuacji, gdy stopy procentowe byłyby obniżane bardzo wolno[4].  

Mieszkanie jako lokata kapitału

Według prognoz ceny mieszkań mogą wzrosnąć, gdyż nieruchomości są postrzegane jako dobra i bezpieczna inwestycja – lokaty są bardzo nisko oprocentowane, inne możliwości lokowania gotówki niepewne, dlatego popyt na nowe mieszkania rośnie mimo pandemii. To również dobry moment, by kupić na przyszłość mieszkanie na wynajem.

Nieruchomości są jedną z najlepszych alternatyw lokaty kapitału. Co zasobniejsi Polacy przeznaczają więc coraz większe środki właśnie w mieszkania, tym samym napędzając dynamikę sprzedaży i podnosząc popyt na mieszkania deweloperskie. Popularne są nie tylko apartamenty w dużych miastach – jak Warszawa czy Wrocław, ale także w miejscowościach popularnych wśród turystów np. Hel czy Białka Tatrzańska.

Najważniejszymi zaletami inwestowania w nieruchomości mieszkalne w 2023 roku są:

• niski poziom ryzyka inwestycyjnego,
• perspektywa wzrostu wartości mieszkań w nadchodzących czasach,
• możliwość wynajmu mieszkania, które będzie wśród Polaków zyskiwało na popularności.

Rośnie zainteresowanie mieszkaniami poza centrum

Z powodu możliwości pracy zdalnej więcej osób decyduje się na zakup większego mieszkania z dala od centrum. Znaczenie trybu home office wzrosło, okazało się też, że wielu pracowników będzie mogło wykonywać swoje obowiązki z domu na stałe, również po zakończeniu walki z pandemią, co w jeszcze większym stopniu skłania ich do poszukiwania swojego wymarzonego „M” w tzw. lokalizacjach middle.

Mieszkania z ogródkiem – parter w cenie

Mieszkania z ogródkiem cieszyły się zainteresowaniem rodzin z dziećmi lub seniorów, ale w czasach pandemii zyskały na dużej popularności. Dla wielu kupujących ogródek lub taras były priorytetem podczas wyboru mieszkania, ze względu na przymusowe spędzanie niemal całej doby w domu. Do tej pory nie były to najchętniej kupowane mieszkania. Ceny mieszkań w 2022 r. nadal mogą być zachętą, by kupić większy apartament z takim udogodnieniem poza centrum zamiast kawalerki w sercu Warszawy.

Programy wsparcia dla kupujących – czy warto?

Programy wsparcia dla kupujących, takie jak preferencyjne kredyty hipoteczne, dopłaty do wkładu własnego czy ulgi podatkowe, mogą być atrakcyjne dla osób planujących zakup mieszkania. Przed skorzystaniem z takich programów warto dokładnie przeanalizować oferty, warunki i ewentualne zobowiązania, aby ocenić, czy program rzeczywiście odpowiada na indywidualne potrzeby i pozwala osiągnąć oszczędności.

Na szczególną uwagę zasługuje rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%. Mogą z niego skorzystać osoby do 45 roku życia, które nie posiadają (i nie posiadały wcześniej) mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Maksymalna wysokość otrzymanego kredytu przez jedną osobę może wynieść 500 tysięcy złotych, a w przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem – 600 tysięcy. Uzyskana od państwa dopłata do rat kredytu mieszkaniowego stanowi różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2 proc.[5].

Funkcjonujący od lipca 2023 roku program Bezpieczny Kredyt 2% okazał się dla wielu nabywców istotnym wsparciem – szczególnie dla osób mogących sobie pozwolić na niski wkład własny (poniżej 5 proc.). To właśnie ta grupa wnioskodawców jest dominująca po pierwszym miesiącu działania programu[6].

[1] https://www.money.pl/gospodarka/wzrost-cen-mieszkan-nbp-pokazal-dane-6928328896678560a.html

[2] https://ceo.com.pl/wyrazny-wzrost-cen-mieszkan-mozliwy-juz-od-ii-polowy-2023-roku-62797

[3] https://www.pekao.com.pl/dam/jcr:0b1dade0-361f-4d6b-bce9-21a7a7828ab2/Krajowy%20rynek%20mieszkaniowy_raport_marzec%202023.pdf

[4] https://www.money.pl/banki/zla-wiadomosc-dla-kupujacych-oto-jak-zmienia-sie-ceny-mieszkan-6925587477551744a.html

[5] https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/bezpieczny-kredyt

[6] https://forsal.pl/nieruchomosci/artykuly/9115264,bezpieczny-kredyt-2-proc-na-jak-dlugo-sie-zadluzamy-i-przy-jak-wys.html#jak-zrobic-aby-bezpieczny-kredyt-2-naprawde-byl-bezpieczny