Kupno mieszkania za gotówkę: poradnik zakupu krok po kroku

Kupno mieszkania od dewelopera za gotówkę czy z kredytem hipotecznym – co jest lepszym rozwiązaniem? Odpowiedź zależy od naszej sytuacji finansowej, jednak wiele przemawia za zakupem mieszkania za gotówkę. Jest to szczególnie dobry pomysł w czasach rosnącej inflacji i wynikających z niej rosnących stóp procentowych, które znacznie podwyższają raty kredytów hipotecznych.

Dlaczego jeszcze warto zdecydować się na kupno mieszkania z rynku pierwotnego ze środków własnych?

Czy zakup mieszkania za gotówkę od dewelopera się opłaca?

Kupno mieszkania za gotówkę od dewelopera to duża inwestycja. Decydując się na taki ruch, należy dokładnie określić swoją zdolność finansową i pamiętać, że zakup samego lokalu to tylko jeden z ponoszonych kosztów. Potencjalne opłaty dodatkowe mogą okazać się sporym obciążeniem, przez co właściciel zostaje z mieszkaniem, które będzie generowało kolejne zobowiązania finansowe.

Kupno mieszkania za gotówkę jest obciążone mniejszą liczbą formalności niż wzięcie kredytu hipotecznego, niemniej jednak może stanowić problem dla osób z niewystarczającą liczbą środków. Zakup mieszkania za gotówkę opłaca się osobom posiadającym odpowiedni kapitał i płynność finansową, dzięki czemu dodatkowe koszty nie będą stanowiły problemu.

Od czego zacząć zakup mieszkania za gotówkę?

Decydując się na zakup mieszkania za gotówkę, warto w pierwszej kolejności sprawdzić wiarygodność dewelopera. Składają się na nią takie aspekty, jak:

• doświadczenia innych klientów – ich ogólny poziom satysfakcji z usług ze szczególnym uwzględnieniem przebiegu procesu zakupowego, obsługi, stanu technicznego zakupionej nieruchomości czy wystąpienia ewentualnych sporów;
• aktualny status firmy deweloperskiej – jej status prawny, doświadczenie i czas funkcjonowania na rynku, jakość i ilość zrealizowanych dotychczas inwestycji, przynależność do organizacji branżowych czy kondycja finansowa.

Jeśli okaże się, że dana firma deweloperska jest godna zaufania, warto zapytać jej pracowników o najważniejsze kwestie dotyczące nieruchomości.

• W jaki sposób finansowana jest inwestycja?
• Czy deweloper posiada prawo własności działki?
• Czy grunty inwestycyjne nie są obciążone hipoteką?
• Jak przedstawia się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
• Ile będą wynosić orientacyjne koszty administracyjne?
• Co obejmuje standard deweloperski?

Pytania te pozwolą podjąć decyzję o tym, czy dana inwestycja spełnia nasze wymagania oraz, czy deweloper jest wiarygodny i godny zaufania.

Powiązany artykuł: Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed zakupem nieruchomości?

Formalności niezbędne do przeprowadzenia zakupu nieruchomości za gotówkę. Ile trwa cała procedura?

Kiedy ma się już pewność co do zakupu nieruchomości, można przejść bezpośrednio do formalności związanych z nabyciem mieszkania. W przypadku kupna lokalu za gotówkę u dewelopera sposób dokonania transakcji zależy od stanu inwestycji.

W przypadku nabycia nieruchomości już wybudowanej kupujący wpłaca należną kwotę na konto dewelopera. Aby jednak mogło dojść do takiej transakcji, konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej (najlepiej w formie aktu notarialnego) uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego¹. Następnie konieczne będzie podpisanie umowy deweloperskiej oraz umowy aktu notarialnego, którego data powinna zostać zawarta w umowie przedwstępnej. Warto wiedzieć, że dopiero podpisanie aktu notarialnego czyni nabywcę pełnoprawnym właścicielem lokalu.

Co jednak, gdy wymarzone mieszkanie nie zostało jeszcze oddane do użytku? W tym przypadku należy zawrzeć z deweloperem tzw. umowę deweloperską, opisaną szczegółowo w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku². Ustawa ta reguluje tryb zawierania umów, nadaje im formę, a także nakłada na dewelopera obowiązki przedkontraktowe i obowiązek zapewnienia nabywcom środków ochrony wpłat. Umowę deweloperską warto zawierać w formie aktu notarialnego, ponieważ daje to kupującemu podstawę do podstawowych praw i roszczeń wynikających z nabycia lokalu.

Dodatkowym wymaganiem jest również założenie księgi wieczystej, która określa stan prawny nieruchomości i prawa właściciela względem lokalu. Najczęściej wniosek o jej założenie składa notariusz w momencie zawarcia umowy kupna. Samo założenie księgi wieczystej to koszt 100 złotych. Jeśli właściciel chce umieścić w dokumencie wpis dotyczący prawa własności lub użytkowania wieczystego, musi zapłacić dodatkowo 200 złotych.

Sam proces zakupu gotowego mieszkania za gotówkę i dopełnienia wszystkich formalności trwa zwykle od 1 do 3 miesięcy. Jeśli mieszkanie jest na etapie budowy, proces ten może potrwać nawet kilka lat. Dlatego tak ważne jest uzyskanie wszelkich niezbędnych informacji przed nabyciem wymarzonego lokalu.

Powiązany artykuł: Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej przy zakupie mieszkania?

Czy podczas takiego zakupu formalności jest rzeczywiście mniej?

Formalności przy zakupie mieszkania za gotówkę jest mniej, niż w przypadku kupna nieruchomości na kredyt. Zaciągając kredyt hipoteczny, kupujący nie tylko musi skompletować dokumenty i przechodzić złożoną weryfikację zdolności kredytowej, ale także ponosić dodatkowe koszty. Decydując się na kupno mieszkania za gotówkę, można uniknąć formalności i kosztów wynikających między innymi z przygotowania rozbudowanej dokumentacji dla banku udzielającego kredyt hipoteczny i odsetek od rat kredytu.

Interesuje Cię kredyt hipoteczny? Kliknij tutaj i zobacz jak nasi Partnerzy kredytowi mogą pomóc przy wyborze najlepszej oferty!

Płatność za mieszkanie

Jaki sposób płatności wybrać w przypadku kupna mieszkania za gotówkę? W przypadku nabycia nieruchomości od dewelopera na rynku pierwotnym zapłata musi odbyć się w formie przelewu bankowego. Obowiązek ten nakłada Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej³. W formie gotówkowej pokrywa się zwykle zadatek, o ile jego wartość nie przekracza równowartości 15 tys. euro (ok. 60 tys. złotych). W takich okolicznościach musi być on również uiszczony w formie przelewu bankowego.

Opłaty i dodatkowe koszty, które poniesiemy

Kupując mieszkanie, należy pamiętać także o dodatkowych opłatach, które wpływają na ostateczną cenę. Do takich kosztów zaliczyć można:
- opłaty skarbowe,
- koszty notarialne,
- prowizje biura nieruchomości,
- podatek VAT,
- dodatkowe koszty wykończenia wnętrza mieszkania.

Ostateczna wysokość dodatkowych opłat zależy przede wszystkim od dokonywanych przez właścicieli lokalu wyborów. Warto jednak uwzględnić powyższe koszty już na etapie planowania zakupu tak, aby właściwie ocenić swoje możliwości finansowe.

Przy zakupie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera kupujący muszą zapłacić 8-procentowy podatek VAT, który powinien być wliczony w cenę brutto nieruchomości. Wyjątkiem jest sytuacja nabycia lokalu poniżej 25 mkw. Tego typu mikroapartamenty traktowane są w polskim prawie jako lokale użytkowe, przez co obowiązujący podatek VAT wynosi 23%.

Kolejnym kosztem jest umowa sprzedaży sporządzona w formie aktu notarialnego. Oprócz wynagrodzenia notariusza do opłat dochodzi podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości, wynoszący 2 procent ceny nieruchomości. Na tym etapie należy wnieść również opłatę w wysokości 19 złotych od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu do hipoteki. Do tego dochodzą także koszty opłaty za odpis aktu notarialnego, opłaty sądowe (200 zł za wpis do księgi wieczystej), założenie księgi wieczystej (100 złotych od nieruchomości).

Dodatkowym kosztem jest także urządzenie i wyposażenie nowo nabytego mieszkania. Choć bycie pierwszym właścicielem nieruchomości daje dużą swobodę w urządzaniu i aranżacji wnętrz, jest także kosztowne. Ostateczny koszt urządzenia mieszkania zależy przede wszystkim od wyborów i potrzeb nowych właścicieli.

Powiązany artykuł: Umowa deweloperska – jaki jest koszt zawarcia umowy?

Zakup mieszkania za gotówkę a urząd skarbowy

Zakup mieszkania za gotówkę wiąże się z szeregiem formalności. Aby uniknąć problemów po nabyciu nieruchomości, należy zgłosić zakup w odpowiednim urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni. Kontroli z urzędu skarbowego można spodziewać się w przypadku nabycia nieruchomości po niższej cenie od jej rynkowej wartości lub posiadania pieniędzy o nieudokumentowanym pochodzeniu. W pierwszym przypadku warto zawrzeć w akcie notarialnym powód niższej ceny. W drugim należy zadbać o gromadzenie wszelkich potwierdzeń (wyciągi bankowe, rozliczenia) na zgromadzony kapitał.

Podsumowanie – czy warto kupić mieszkanie za gotówkę?

Podsumowując, stwierdzić należy, że opcja zakupu nieruchomości za gotówkę oznacza mniej formalności oraz mniejsze koszty. Tym, co być może najbardziej przemawia za kupnem mieszkania od dewelopera za gotówkę, jest rosnąca inflacja. Wynikające z niej rosnące stopy procentowe powodują niepokój wśród tysięcy osób, które zdecydowały się na kredyt hipoteczny. W sytuacji, kiedy posiadamy własne środki finansowe, kupno nieruchomości za gotówkę wydaje się najlepszym rozwiązaniem na trudne czasy.