Umowa rezerwacyjna z deweloperem. Co musisz o niej wiedzieć?

Decydując się na przyszły zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, ma się możliwość podpisania z deweloperem kilku rodzajów umów. Są nimi umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska, a także umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu własności (umowa sprzedaży). Wyjaśniamy, na czym polega umowa rezerwacyjna i co różni ją od pozostałych typów umów z deweloperem. Poza tym, jeśli budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie, możliwe jest zawarcie także umowy przedwstępnej dla umowy sprzedaży.

Umowa rezerwacyjna – czym jest i co powinno się w niej znaleźć?

Umowa rezerwacyjna lokalu to dokument podpisywany pomiędzy firmą deweloperską a klientem (rezerwującym). Jej celem jest czasowe wyłączenie nieruchomości ze sprzedaży poprzez jej zarezerwowanie dla przyszłego kupującego. Na mocy tej umowy deweloper jest zobowiązany do powstrzymania się z oferowaniem mieszkania innemu klientowi, dzięki czemu rezerwujący ma określony czas na podjęcie decyzji odnośnie do podpisania właściwej umowy, tj. do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie – umowy deweloperskiej, zaś po uzyskaniu ww. decyzji – umowy przedwstępnej sprzedaży lub docelowo już samej umowy sprzedaży. Sporządzenie umowy rezerwacyjnej z deweloperem to częsta praktyka, która jest przydatna, kiedy obie strony nie są pewne czy ostatecznie dojdzie do realizacji transakcji.

Umowa rezerwacyjna a przedwstępna – podstawowe różnice

Obok umowy rezerwacyjnej, można z deweloperem podpisać umowę przedwstępną. Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna to dwa różne dokumenty, które różnią się od siebie zawartymi w nich celami i dalszymi zobowiązaniami. I tak na przykład chcąc dokonać rezerwacji mieszkania w ramach naszej inwestycji mieszkaniowej na warszawskim Ursynowie, można dokonać tego, podpisując z nami umowę rezerwacyjną. Jest to przydatne na przykład w sytuacji, kiedy klient nie jest pewien czy dokona ostatecznie zakupu (może być to na przykład niemożliwe na skutek nieotrzymania kredytu hipotecznego z banku). Z kolei umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowę sprzedaży mieszkania (przy umowie rezerwacji mieszkania takie postanowienie umowne nie występuje, a jedynie czasowe wyłączenie lokalu ze sprzedaży).

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Odpowiadając na specjalne potrzeby i oczekiwania klientów można spotkać się niekiedy także z formą pośrednią między umową rezerwacyjną a umową przedwstępną, czyli umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu - łączy ona w sobie cele obu umów i stanowi wstępne, lecz wyraźnie skonkretyzowane, zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży. Tego rodzaju umowa może być zawarta wyłącznie wówczas, jak budynek uzyskał już pozwolenie na użytkowanie. Umowa ta stanowi większe zobowiązanie dla obu stron, które są zobligowane do podpisania w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży lokalu. Jednocześnie jest ona związana z większą gwarancją, że dojdzie do ostatecznej sprzedaży mieszkania, bowiem powinna określać termin zawarcia tej umowy. Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej zawiera ponadto postanowienia o przeniesieniu własności, zasady podziału nieruchomości wspólnej, uzgodnionej cenie nieruchomości, terminach i harmonogramie płatności oraz terminie przekazania mieszkania.

Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska – różnice

Warto również wyjaśnić różnice między umową rezerwacyjną a umową deweloperską. Pierwsza z nich, jak już wspomnieliśmy, pozwala klientowi na rezerwację na czas określony wybranego mieszkania. Umowa deweloperska natomiast zobowiązuje dewelopera do zrealizowania inwestycji, w tym wybudowania interesującego klienta lokalu, i przeniesienia na nabywcę prawa do lokalu. Nabywca jest na jej mocy zobligowany do kupna nieruchomości i uregulowania kwestii finansowych na rzecz dewelopera, a deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę sprzedaży z tym klientem. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego – umowa deweloperska sporządzona bez udziału notariusza będzie nieważna z mocy prawa. Kolejną cechą determinującą umowę deweloperską jest to, iż może być ona zawarta, jeśli deweloper dysponuje pozwoleniem na budowę oraz mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, na który będą dokonywane wpłaty przez nabywcę. Istotną cechą wyróżniającą umowę deweloperską, której nie ma umowa rezerwacyjna, jest ujawnienie faktu jej zawarcia w księdze wieczystej w dziale III księgi wieczystej. Daje to większą gwarancję, iż lokal wybrany przez nabywcę nie zostanie sprzedany innej osobie, skoro ta informacja jest publicznie dostępna przez wgląd w księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości.

Umowa deweloperska powinna zawierać dokładną cenę mieszkania, wszelkie informacje o nieruchomości, termin przeniesienia praw własności na nabywcę, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron, wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego oraz termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu. Koszt sporządzenia umowy deweloperskiej zawiera w sobie wynagrodzenie dla notariusza, czyli taksę notarialną, wypis aktu notarialnego oraz wpis roszczenia (informacji o zawartej umowie deweloperskiej) do księgi wieczystej.

Do czego zobowiązuje umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna nakłada na podpisujące ją strony określone w zapisach dokumentu obowiązki. Deweloper jest zobligowany do niesprzedawania nieruchomości innemu klientowi w okresie zapisanym w umowie. Z kolei klient ma prawo zrezygnować z decyzji o kupnie mieszkania, na przykład na skutek nieotrzymania kredytu hipotecznego.

W zapisach umowy rezerwacyjnej powinny znaleźć się między innymi informacje o:

• cenie nieruchomości i kwocie wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, która zgodnie z nową ustawą deweloperską z 2021 r., nie może być wyższa niż 1 % ceny lokalu (dotyczy inwestycji, które zaczęły się po 01 lipca 2022 r.)
• okresie trwania rezerwacji,
• charakterystyce nieruchomości i stanie prawnym lokalu.

Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej z deweloperem

Czy jest możliwe odstąpienie od umowy rezerwacyjnej przez klienta? Na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego – tak, choć umowy rezerwacyjne często precyzują warunki, w jakich możliwe jest rozwiązanie umów rezerwacyjnych i jakie reguły obowiązują w zakresie zwrotu wpłaconych opłat rezerwacyjnych. Rozwiązanie umowy rezerwacyjnej z przyczyn związanych z klientem często wiąże się z utratą opłaty rezerwacyjnej wpłaconej przez klienta na konto dewelopera, bowiem w tym przypadku opłata rezerwacyjna (lub kaucja) wiąże się z ekwiwalentem za wyłączenie lokalu ze sprzedaży i zmniejszenie możliwości sprzedaży lokalu przez dewelopera w określonym czasie.

Wypowiedzenie umowy rezerwacyjnej przez dewelopera

Umowa rezerwacyjna może przewidywać postanowienia umowne, zgodnie z którymi także deweloper będzie uprawniony do rozwiązania umowy rezerwacyjnej – przypadki te powinny być jednoznacznie opisane w umowie. Nierzadkim powodem rozwiązania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera jest brak uzyskania przez niego w określonym okresie prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Deweloper może jednak wówczas za zgodą nabywcy aneksować umowę rezerwacyjną na dalszy określony czas, jaki jest konieczny do uzyskania stosownych zezwoleń.

Umowa deweloperska lub umowa sprzedaży lokalu może być podpisana bowiem tylko wówczas, jak deweloper dysponuje pozwoleniem na budowę.

O wszelkie okoliczności i warunki związane z ryzykiem wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej warto zapytać dewelopera jeszcze przed jej podpisaniem.

O czym musisz pamiętać, zawierając umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna mieszkania to dokument, który warto podpisać z deweloperem, jeśli chcemy uzyskać czas na ostateczne podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości. Jest to szczególnie przydatne dla osób starających się o kredyt, które nie są pewne decyzji banku odnośnie do przyznania środków finansowych na zakup. Wadą umowy rezerwacyjnej z deweloperem jest jednak realna możliwość utraty wpłaconej opłaty rezerwacyjnej (kaucji) w przypadku, jeśli z przyczyn dot. klienta umowa deweloperska lub umowa sprzedaży nie zostanie zawarta, przy czym bardzo często można spotkać w umowach rezerwacyjnych postanowienia umowne, które dają możliwość uzyskania wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, jeśli co najmniej dwie instytucje bankowe wyrażą się negatywnie na temat zdolności kredytowej nabywcy i w konsekwencji umowa rezerwacyjna zostanie rozwiązana.

Możliwość podpisania umowy rezerwacyjnej mieszkania istnieje dla wszystkich klientów Profbud zainteresowanych skorzystaniem z oferty naszych atrakcyjnych inwestycji mieszkaniowych.