V M F

Umowa deweloperska – jaki jest koszt zawarcia umowy?

Podpisanie umowy deweloperskiej to konieczny warunek nabycia nieruchomości z rynku pierwotnego. Na czym polega umowa deweloperska, jaki jest koszt umowy deweloperskiej i na jakie jej zapisy warto zwrócić uwagę?

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to dokument podpisywany przez firmę deweloperską oraz jej klienta – kupca nieruchomości. Zobowiązuje ona dewelopera do wzniesienia i ukończenia inwestycji we wskazanym w umowie czasie, a odbiorcę do opłacenia kosztów wynikających z kupna nieruchomości.

Kiedy zawiera się umowę deweloperską? Dokument może być podpisany przez strony jeszcze na etapie sporządzania planów budowy nieruchomości (osiedla, bloku mieszkalnego czy domu) lub w trakcie trwania realizacji budowy.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

W określonych przypadkach umowę deweloperską może poprzedzać podpisanie umowy przedwstępnej (rezerwacyjnej). Reguluje ona warunki finansowe czasowej rezerwacji nieruchomości przez nabywcę, który – na przykład ze względu na aktualny brak zdolności kredytowej – może to uczynić, uiszczając opłatę rezerwacyjną.

Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa?

Podpisanie umowy deweloperskiej jest obowiązkiem spoczywającym na firmie deweloperskiej oraz nabywcy nieruchomości. Reguluje to Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377).

Ten obowiązujący w Polsce od kwietnia 2012 roku akt prawny określa prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej, zwracając szczególną uwagę na ochronę praw nabywców.

Umowa deweloperska – koszt

Zawarcie umowy deweloperskiej wiąże się z kosztami, jakie muszą pokryć strony umowy (stosunek kosztów ponoszonych przez dewelopera i nabywcę nieruchomości powinien być wcześniej uzgodniony i zawarty w umowie). Na całość kosztów umowy deweloperskiej składają się:

  • Taksa notarialna – to opłata stanowiąca wynagrodzenie dla notariusza. Jej wysokość zależna jest od wartości transakcji – w tym wypadku ceny mieszkania podlegającego umowie deweloperskiej – i regulowana na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Najczęściej opłata za taksę notarialną mieści się w przedziale od 2 do 5 tysięcy złotych.
  • Wypis aktu notarialnego – jego koszt związany jest ze sporządzeniem poświadczonych egzemplarzy umowy deweloperskiej: po jednym dla dewelopera, nabywcy oraz czyniącego wpis do księgi wieczystej sądu, a także dla banku (w przypadku kiedy nabywcy nieruchomości udzielany jest kredyt hipoteczny). Maksymalna opłata za pojedynczą stronę aktu notarialnego wynosi 6 złotych, stąd całość kosztów wynikających z wypisów aktu notarialnego to zazwyczaj od 100 do 200 złotych.
  • Wpis do księgi wieczystej – wymaga on opłaty za wniosek skierowany do sądu, która wynosi 150 złotych. Do kwoty tej doliczyć należy pokrycie 23 proc. podatku VAT za taksę notarialną i wypis aktu notarialnego.

 

Na podstawie art. 26 wspomnianej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego można przyjąć, że szczegółowe notarialne koszty umowy deweloperskiej przedstawiają się następująco w zależności od ceny nieruchomości:

  • do 3000 zł – 100 zł
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł

 

Zobacz również artykuł: Jakie dodatkowe opłaty pojawią się przy zakupie mieszkania?

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Mimo że zapisy umowy deweloperskiej są zazwyczaj klarowne i bezpieczne dla nabywcy, to warto jednak zwracać uwagę na niektóre niuanse, jakie mogą pojawić się w tego typu dokumencie.

Pierwszy z nich dotyczy podwyżki ceny nabywanej nieruchomości, jaka może powstać w czasie pomiędzy podpisaniem umowy a finalizacją budowy inwestycji. Aby uchronić się zatem przed wynikającymi z tego późniejszymi dodatkowymi kosztami, warto uzgodnić szczegóły z deweloperem.

Innym ważnym zapisem może być możliwość odstąpienia od umowy w przypadku odmowy uzyskania kredytu hipotecznego przez nabywcę nieruchomości. W tym wypadku również należy stosownie się zabezpieczyć i uzgodnić z deweloperem taką treść umowy, która zakładałaby możliwość odstąpienia od niej w razie nieotrzymania kredytu z banku.

Podpisując umowę deweloperską, warto także zwrócić uwagę na zapisy dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości po jej wydaniu. W umowie powinny być zawarte informacje o sposobie rozliczenia opłat (media, opłaty administracyjne) i o tym, po czyjej stronie leży ich rozliczanie – dewelopera czy nabywcy.

Umowa deweloperska powinna zawierać również numery nabywanego lokalu, miejsca postojowego oraz komórki, a także informować o sposobie podziału kosztów związanych z podpisaniem umowy u notariusza pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości.

Zobacz również artykuł: O co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera?

Umowa deweloperska – wzór wymaganych informacji

Jak powinien wyglądać wzór umowy deweloperskiej? Dokument powinien zawierać następujące informacje:

  • Datę i miejsce zawarcia umowy
  • Dane stron umowy – firmy deweloperskiej i nabywcy nieruchomości
  • Cenę, powierzchnię i adres nieruchomości, a także jej parametry techniczne
  • Numer pozwolenia na budowę oraz harmonogram prac budowlanych
  • Wyznaczony termin przeniesienia praw własności na nabywcę
  • Harmonogram i wysokość opłat na rzecz dewelopera
  • Wskazanie mieszkaniowego rachunku powierniczego
  • Warunki odstąpienia od umowy
  • Prawa i obowiązki stron umowy
  • Wysokość kar finansowych za niedotrzymanie zapisów umowy.

 

Powiązane artykuły

25.03.2024
Co wybrać: mieszkanie na piętrze czy mieszkanie na parterze? Opinie na ten temat są podzielone. Zarówno mieszkania na parterze, jak i te usytuowane na wyższych piętrach, oferują szereg zalet, które...
25.03.2024
Poszukując idealnego mieszkania, kluczowe jest wybranie odpowiednio dużego metrażu, zapewniającego komfort i funkcjonalność dla wszystkich domowników.
27.02.2024
W obliczu rosnącej popularności samochodów elektrycznych instalacja ładowarek na osiedlach mieszkaniowych staje się nie tylko udogodnieniem, ale koniecznością, zwiększającą komfort życia mieszkańców...
20.02.2024
Planowanie idealnego mieszkania dla czteroosobowej rodziny to zadanie wymagające uwzględnienia wielu czynników, od przestrzeni życiowej po funkcjonalność każdego pomieszczenia.
20.02.2024
Rozumienie różnic między klasami mieszkań na rynku nieruchomości jest kluczowe przy podejmowaniu decyzji o ich zakupie.