Umowa deweloperska – jaki jest koszt zawarcia umowy?

Podpisanie umowy deweloperskiej to konieczny warunek nabycia nieruchomości z rynku pierwotnego. Na czym polega umowa deweloperska, jaki jest koszt umowy deweloperskiej i na jakie jej zapisy warto zwrócić uwagę?

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to dokument podpisywany przez firmę deweloperską oraz jej klienta – kupca nieruchomości. Zobowiązuje ona dewelopera do wzniesienia i ukończenia inwestycji we wskazanym w umowie czasie, a odbiorcę do opłacenia kosztów wynikających z kupna nieruchomości.

Kiedy zawiera się umowę deweloperską? Dokument może być podpisany przez strony jeszcze na etapie sporządzania planów budowy nieruchomości (osiedla, bloku mieszkalnego czy domu) lub w trakcie trwania realizacji budowy.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

W określonych przypadkach umowę deweloperską może poprzedzać podpisanie umowy przedwstępnej (rezerwacyjnej). Reguluje ona warunki finansowe czasowej rezerwacji nieruchomości przez nabywcę, który – na przykład ze względu na aktualny brak zdolności kredytowej – może to uczynić, uiszczając opłatę rezerwacyjną.

Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa?

Podpisanie umowy deweloperskiej jest obowiązkiem spoczywającym na firmie deweloperskiej oraz nabywcy nieruchomości. Reguluje to Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377).

Ten obowiązujący w Polsce od kwietnia 2012 roku akt prawny określa prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej, zwracając szczególną uwagę na ochronę praw nabywców.

Umowa deweloperska – koszt

Zawarcie umowy deweloperskiej wiąże się z kosztami, jakie muszą pokryć strony umowy (stosunek kosztów ponoszonych przez dewelopera i nabywcę nieruchomości powinien być wcześniej uzgodniony i zawarty w umowie). Na całość kosztów umowy deweloperskiej składają się:

Taksa notarialna – to opłata stanowiąca wynagrodzenie dla notariusza. Jej wysokość zależna jest od wartości transakcji – w tym wypadku ceny mieszkania podlegającego umowie deweloperskiej – i regulowana na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Najczęściej opłata za taksę notarialną mieści się w przedziale od 2 do 5 tysięcy złotych.
Wypis aktu notarialnego – jego koszt związany jest ze sporządzeniem poświadczonych egzemplarzy umowy deweloperskiej: po jednym dla dewelopera, nabywcy oraz czyniącego wpis do księgi wieczystej sądu, a także dla banku (w przypadku kiedy nabywcy nieruchomości udzielany jest kredyt hipoteczny). Maksymalna opłata za pojedynczą stronę aktu notarialnego wynosi 6 złotych, stąd całość kosztów wynikających z wypisów aktu notarialnego to zazwyczaj od 100 do 200 złotych.
Wpis do księgi wieczystej – wymaga on opłaty za wniosek skierowany do sądu, która wynosi 150 złotych. Do kwoty tej doliczyć należy pokrycie 23 proc. podatku VAT za taksę notarialną i wypis aktu notarialnego.

Na podstawie art. 26 wspomnianej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego można przyjąć, że szczegółowe notarialne koszty umowy deweloperskiej przedstawiają się następująco w zależności od ceny nieruchomości:

do 3000 zł – 100 zł
powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł

Zobacz również artykuł: Jakie dodatkowe opłaty pojawią się przy zakupie mieszkania?

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Mimo że zapisy umowy deweloperskiej są zazwyczaj klarowne i bezpieczne dla nabywcy, to warto jednak zwracać uwagę na niektóre niuanse, jakie mogą pojawić się w tego typu dokumencie.

Pierwszy z nich dotyczy podwyżki ceny nabywanej nieruchomości, jaka może powstać w czasie pomiędzy podpisaniem umowy a finalizacją budowy inwestycji. Aby uchronić się zatem przed wynikającymi z tego późniejszymi dodatkowymi kosztami, warto uzgodnić szczegóły z deweloperem.

Innym ważnym zapisem może być możliwość odstąpienia od umowy w przypadku odmowy uzyskania kredytu hipotecznego przez nabywcę nieruchomości. W tym wypadku również należy stosownie się zabezpieczyć i uzgodnić z deweloperem taką treść umowy, która zakładałaby możliwość odstąpienia od niej w razie nieotrzymania kredytu z banku.

Podpisując umowę deweloperską, warto także zwrócić uwagę na zapisy dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości po jej wydaniu. W umowie powinny być zawarte informacje o sposobie rozliczenia opłat (media, opłaty administracyjne) i o tym, po czyjej stronie leży ich rozliczanie – dewelopera czy nabywcy.

Umowa deweloperska powinna zawierać również numery nabywanego lokalu, miejsca postojowego oraz komórki, a także informować o sposobie podziału kosztów związanych z podpisaniem umowy u notariusza pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości.

Zobacz również artykuł: O co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera?

Umowa deweloperska – wzór wymaganych informacji

Jak powinien wyglądać wzór umowy deweloperskiej? Dokument powinien zawierać następujące informacje:

Datę i miejsce zawarcia umowy
Dane stron umowy – firmy deweloperskiej i nabywcy nieruchomości
Cenę, powierzchnię i adres nieruchomości, a także jej parametry techniczne
Numer pozwolenia na budowę oraz harmonogram prac budowlanych
Wyznaczony termin przeniesienia praw własności na nabywcę
Harmonogram i wysokość opłat na rzecz dewelopera
Wskazanie mieszkaniowego rachunku powierniczego
Warunki odstąpienia od umowy
Prawa i obowiązki stron umowy
Wysokość kar finansowych za niedotrzymanie zapisów umowy.