Plan zagospodarowania przestrzennego – co warto wiedzieć przed wyborem mieszkania?

Odpowiednia lokalizacja to jeden z głównych kryteriów atrakcyjności nowo zakupionej nieruchomości. Jak jednak sprawdzić, czy wyglądający atrakcyjnie teren, będzie taki również w przyszłości? Może w tym pomóc obowiązujący na danym obszarze plan zagospodarowania przestrzennego, z którym warto zapoznać się przed zakupem mieszkania.

Co warto wiedzieć przed zakupem mieszkania?

Zakup nowego mieszkania to dla wielu jedna z ważniejszych życiowych decyzji i inwestycja na lata. Z tego powodu, zanim podejmie się decyzję o wyborze konkretnej nieruchomości, warto wziąć pod uwagę jej najważniejsze cechy. Do głównych kryteriów wyboru mieszkania należą jego: - Pochodzenie – z rynku pierwotnego lub wtórnego - Cena - Standard - Metraż - Lokalizacja - Styl architektoniczny obiektu - Bliskość terenów zielonych

Plan zagospodarowania przestrzennego a zakup mieszkania.

Jednym z najważniejszych kryteriów wyboru nieruchomości jest lokalizacja nowego mieszkania oraz atrakcyjność sąsiadującej z nim okolicy. O jej rozwoju i charakterze można dowiedzieć się z dokumentacji dotyczącej planów przestrzennych danego obszaru. Czym jest planowanie przestrzenne i dlaczego przed zakupem mieszkania warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Zapoznaj się również z naszym artykułem: O co pytać przy kupnie mieszkania? 5 pytań do dewelopera

Czym jest planowanie przestrzenne?

Planowanie przestrzenne to wszelkie działania, których celem jest optymalne i zrównoważone wykorzystywanie terenów danego miasta lub gminy. Zawierane w dokumentach planistycznych wytyczne mają za zadanie z jednej strony godzić zapewnienie mieszkańcom dobrostanu wynikającego ze zrównoważonego i przyjaznego rozwoju budowlanego, z drugiej – umożliwiać władzom samorządowym i deweloperom możliwość budowania nieruchomości na danym terenie.

O planowaniu przestrzennym danego obszaru mówią zazwyczaj dwa dokumenty, które określają kierunek i wizję rozwoju terenu – może to dotyczyć na przykład konkretnej dzielnicy miasta.

Pierwszym z tych dokumentów jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium określa zakres obszaru, który na danym terenie może być zabudowany. Wyznacza również rejony, na których – ze względu na obecność różnych czynników – nie powinno się inwestować. Do czynników tych mogą należeć te o charakterze społecznym, (dobrostan mieszkańców), przyrodniczym (ochrona środowiska i występującej w granicach obszaru fauny i flory) czy infrastrukturalnym (przebiegająca nieopodal linia komunikacyjna).

Drugim dokumentem dotyczącym planowania zabudowy na danym obszarze jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan taki stanowi bardziej konkretną formę i rozwinięcie kierunków rozwoju danych terenów, jakie są zawarte w studium i uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie nazywany często „planem miejscowym”) służy do sformułowania szczegółowych wytycznych, jakimi powinni kierować się inwestorzy budowlani na obszarze danej jednostki administracyjnej. Składają się na niego nakazy i zakazy, które mogą dotyczyć na przykład: § ustalenia tego, jaka zabudowa jest dozwolona na danym obszarze (na przykład bloki mieszkalne, domy jednorodzinne); § wyznaczenia konkretnych parametrów zabudowy lub zagospodarowania terenów – może to dotyczyć dopuszczalnej wysokości budynków czy charakteru występujących na danym obszarze terenów zielonych (parki, las, ogródki działkowe, tereny uprawne); § nakreślenia przebiegu aktualnych i docelowych ulic; § ochrony zlokalizowanych w danym obszarze zabytków; § zasad i warunków podziału terenu na działki budowlane. Podstawą prawną zarówno dla studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jak i planu zagospodarowania przestrzennego są trzy obowiązujące w Polsce akty legislacyjne: § Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. § Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2004 r. w sprawie zakresu projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. § Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu za¬gospodarowania przestrzennego.

Do czego służy plan zagospodarowania przestrzennego?

Plan zagospodarowania przestrzennego jest bardzo ważny z kilku powodów.

Po pierwsze, pozwala zorientować się mieszkańcom danego obszaru (np. dzielnicy) – również tym dopiero decydującym się na kupno okolicznej nieruchomości – o tym, w jaki sposób będzie rozwijać się ich najbliższa okolica. Jest to szczególnie istotne w przypadku nowo powstających terenów mieszkalnych, które intensywnie się rozwijają. Dzięki zapoznaniu się z planem miejscowym, osoby zainteresowane kupnem mieszkania na danym obszarze, będą mogły dowiedzieć się, czy w przyszłości dany rejon lub dzielnica będą dla nich równie atrakcyjne, jak obecnie. Dotyczy to na przykład obecności terenów zielonych, które mogą być zachowane, ale również już w niedalekiej przyszłości zabudowane.

Jednym z głównych kryteriów atrakcyjności danej lokalizacji dla jej mieszkańców jest – oprócz wspomnianych terenów zielonych – również gęstość zabudowy. Zapoznając się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, można uzyskać odpowiedź również na to, ile budynków może znajdować się w obrębie danego obszaru. Jest to często bardzo ważna informacja dla mieszkańców. Innym ważnym celem planu miejscowego jest ochrona miejscowych zabytków, które są niekiedy bardzo ważne dla lokalnej społeczności. Bardzo często plany zagospodarowania przestrzennego uwzględniają walory historyczne budynków, uniemożliwiając ich wyburzanie lub nadmierną przebudowę.

Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego przed kupnem mieszkania?

Wiedząc już, jak dużą rolę spełniają plany miejscowe, warto się z nimi zapoznać – szczególnie kiedy rozważa się opcję zakupu nieruchomości mieszkalnej lub lokalu usługowego na danym terenie. Zatem, jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego przed kupnem mieszkania?

W tym celu należy jedynie zajrzeć na stronę internetową urzędu konkretnej gminy lub miasta (Biuletyn Informacji Publicznej) lub uzyskać go poprzez złożenie wniosku w urzędzie.

Źródła:

• https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/planowanie-przestrzenne
• https://partycypacjaobywatelska.pl/strefa-wiedzy/biblioteka/publikacje/przewodnik-po-planowaniu-przestrzennym/
• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20030800717/U/D20030717Lj.pdf
• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20041181233/O/D20041233.pdf
• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20031641587/O/D20031587.pdf