Jak przygotować się do odbioru mieszkania?

Na decyzję o zakupie mieszkania wpływa bardzo wiele czynników – jest to inwestycja, do której należy się odpowiednio przygotować. W tym celu warto skontaktować się z deweloperem – i to nie tylko w celu omówienia szczegółów transakcji, ale także po to, by lepiej poznać wybrane osiedle oraz okolicę. O co pytać przy kupnie mieszkania? Sprawdzamy.

1. Spotkanie z deweloperem – jak się przygotować?
2. Kiedy możesz spodziewać się odbioru inwestycji?
3. Gdzie można obejrzeć plan mieszkań na sprzedaż?
4. Czy deweloper posiada prawo własności działki?
5. Czy cena mieszkania podlega negocjacji?
6. O co zapytać dewelopera? O stan deweloperski
7. Dostępność garażu i komórki lokatorskiej
8. Jakie materiały zostały wykorzystane podczas budowy?
9. Czy deweloper udziela gwarancji na nieruchomość?
10. Jakie są plany zagospodarowania części wspólnej/okolicy?
11. Jaka będzie wysokość opłat administracyjnych?
12. Dostęp do księgi wieczystej
13. Umowa rezerwacyjna

Spotkanie z deweloperem – jak się przygotować?

Zanim zdecydujesz się na spotkanie z deweloperem, koniecznie przygotuj własną listę, aby wiedzieć wcześniej, o co pytać przed zakupem mieszkania. Wbrew pozorom jest wiele kwestii, które na tym etapie trzeba jeszcze poruszyć. Dopiero wtedy, kiedy ustalisz, o co pytać dewelopera, będziesz w stanie przeprowadzić wstępne rozmowy i podjąć decyzję o ewentualnym podpisaniu umowy deweloperskiej, wpłaceniu zadatku lub zaliczki oraz finalizacji transakcji.

Zanim zdecydujesz się na spotkanie z deweloperem, musisz określić:

• swoje preferencje odnośnie do standardu wykończenia nieruchomości,
• lokalizację, w której chcesz kupić lokum mieszkalne,
• metraż,
• liczbę pokoi,
• maksymalną cenę zakupu.

Przygotuj też listę, o co pytać przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, szczególnie w odniesieniu do typowo technicznych zagadnień oraz metod wykończenia mieszkania. Im więcej pytań zadasz deweloperowi, tym lepszy będziesz mieć obraz nieruchomości, którą planujesz kupić.

Koniecznie dowiedz się także, jakich materiałów budowlanych oraz wykończeniowych używa deweloper, kiedy jest planowany termin odbioru inwestycji i przekazania jej do użytkowania.

Czy jest jeszcze coś, o co można zapytać dewelopera podczas spotkania? Kluczowe są tutaj zapiski umowne odnośnie do płatności za nieruchomości. Czy deweloper wymaga zadatku (bezzwrotny) czy zaliczki (zwrotna)? W jakiej kwocie? Jak będzie wyglądał harmonogram płatności? Te wszystkie informacje musisz pozyskać jeszcze na etapie przeprowadzania rozmów z deweloperem, od którego chcesz kupić mieszkanie.

Kiedy możesz spodziewać się odbioru inwestycji?

Decyzja o zakupie na rynku pierwotnym może oznaczać, że na nowe mieszkanie przyjdzie Ci trochę poczekać. Wszystko zależy od tego, na jakim etapie budowy jest obecnie firma deweloperska. Dlatego jednym z pytań do dewelopera powinna być kwestia terminu planowanego odbioru budynku. Warto, aby takie informacje znalazły się w umowie deweloperskiej. Dodatkowo sprzedawca powinien dysponować planowanym harmonogramem prac. Planując przeprowadzkę do nowego domu, warto brać pod uwagę możliwe opóźnienia spowodowane np. sytuacjami losowymi.

Gdzie można obejrzeć plan mieszkań na sprzedaż?

Kupując mieszkanie, chcesz mieć pewność, że wybierasz lokum, które w pełni odpowiada Twoim potrzebom i oczekiwaniom. Czasem oglądając plan zawarty w dokumentacji, trudno to jednoznacznie ocenić. Przy zakupie mieszkania warto spytać o możliwość obejrzenia podobnego, gotowego lokalu. Niektóre firmy oferują taką możliwość, a jeszcze inne zachęcają do wirtualnego spaceru po realizowanej inwestycji.

Zdjęcia wykonane w technice 360° z pewnością pomogą w podjęciu ostatecznej decyzji.

Czy deweloper posiada prawo własności działki?

Podpisanie umowy z deweloperem to najczęściej dość ekscytujące i jednocześnie stresujące przeżycie. Jeśli nie chcesz narazić się na żadne problemy związane z prawem własności do działki lub nieruchomości, koniecznie przeanalizuj aktualnie obowiązujące przepisy wynikające z Ustawy deweloperskiej. Inwestor nie musi być właścicielem gruntów ani mieć prawa własności działki.^[1]

Coraz częstszym zjawiskiem jest realizowanie inwestycji budowlanej na gruncie, który należy do osoby trzeciej. Nie niesie to ze sobą żadnego ryzyka zakupu takiego budynku, o ile zostały zastosowane odpowiednie zapisy w umowie deweloperskiej. W ten sposób inwestor może tylko uniknąć wysokich kosztów finansowania zakupu gruntu lub prawa do wieczystego użytkowania w trakcie realizowania inwestycji budowlanej.

Niemniej jednak zgodnie z Ustawą deweloperską tylko w umowie zawieranej między klientem a inwestorem trzeba wskazać, kto jest jej właścicielem i użytkownikiem wieczystym. Nie ma jednak żadnego wymogu, aby był to deweloper. Warto też dodać, że inwestor jest zobowiązany do tego, aby przekazać prawa własności w terminie ok. 6 miesięcy od zakończenia robót budowlanych.

Czy cena mieszkania podlega negocjacji?

Potrzebujesz więcej informacji, o co pytać dewelopera przed kupnem mieszkania? Zawsze zwróć uwagę na cenę nieruchomości za 1 m2. Dodatkowo sprawdź też zapiski umowne, które określają, co stanie się w sytuacji, kiedy finalny metraż mieszkania będzie mniejszy lub większy niż ten, który wynika z prospektu informacyjnego. W takich sytuacjach deweloper może być zobowiązany do zwrotu środków za brakujące metry, a kupujący do dopłaty, jeśli okaże się, że metraż nieruchomości jest większy, niż zakładano.

Na pewno też zastanawiasz się, czy cenę mieszkania można negocjować z deweloperem. Oczywiście, że można, a nawet trzeba. Musisz jednak liczyć się z tym, że negocjacje nie zawsze pójdą po Twojej myśli. Zainteresowanie mieszkaniami z rynku pierwotnego jest obecnie jednak tak duże, że rabaty, jeśli w ogóle są udzielane – mają symboliczną wysokość.

O co zapytać dewelopera? O stan deweloperski

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego oznacza, że podczas odbioru mieszkanie może być w stanie deweloperskim. Co to oznacza? Najczęściej jest to mieszkanie w stanie surowym – z dostępem do mediów, ale bez wykończenia. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na fakt, że nie istnieje żadna sztywna definicja stanu deweloperskiego – to, w jakim stanie będzie mieszkanie podczas odbioru, zależy od indywidualnej oferty dewelopera. Warto więc poruszyć ten temat podczas rozmowy z przedstawicielem handlowym.

Dostępność garażu i komórki lokatorskiej

Jeśli posiadasz samochód, z pewnością interesują Cię kwestie związane z garażem. Warto kierować takie pytania do dewelopera – dostęp do przestrzeni garażowej zazwyczaj podlega dodatkowej opłacie. Podobnie jest z piwnicą. Jeśli planujesz korzystać z takiej przestrzeni, dowiedz się, czy nie masz obowiązku jej nająć lub wykupić.

Jakie materiały zostały wykorzystane podczas budowy?

Jest wiele tematów, które warto poruszyć w trakcie prowadzonych rozmów z deweloperem. Tak naprawdę im więcej dowiesz się o nieruchomości, tym mniejsze będzie ryzyko, że w przyszłości będziesz niezadowolony z zakupu. Zatem o co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera? Przede wszystkim o uzupełnienie dokumentacji oraz informacji o tym, jakie materiały zostały użyte do budowy budynku. Warto też przeanalizować warunki standardu wykończenia, które są kluczowe i przekładają się na późniejsze koszty zaaranżowania mieszkania pod klucz.

Na spotkaniu z deweloperem zawsze zapytaj o wszystkie techniczne zagadnienia związane z technologią budowy oraz używanymi materiałami budowlanymi. To podstawa, aby zobrazować sobie to, czego można spodziewać się po zakupie nieruchomości deweloperskiej.

Czy deweloper udziela gwarancji na nieruchomość?

Tak, warunki gwarancyjne są przedstawione w ramach umowy deweloperskiej podpisywanej w obecności notariusza. Zapiski dotyczące gwarancji mogą obejmować takie elementy, jak:

• elewacja,
• stolarka okienna i drzwiowa,
• pompa ciepła,
• rekuperacja,
• tynki wewnętrzne,
• instalacja elektryczna,
• instalacja wodno-kanalizacyjna.

Praktycznie wszystko to, co może ulec uszkodzeniu w wyniku pierwszych lat eksploatacji i nie będzie wynikiem niepoprawnego użytkowania budynku przez kupującego można naprawić w ramach gwarancji deweloperskiej. Warto też dodać, że na ten moment udzielenie gwarancji przez dewelopera jest dobrowolnym działaniem.

A więc co w sytuacji, kiedy deweloper nie zdecyduje się na udzielenie gwarancji? Tutaj w grę wchodzi rękojmia, czyli żądanie przywrócenia prawidłowego stanu budynku w sytuacji, kiedy z winy dewelopera pojawiły się uszkodzenia lub pęknięcia ścian, stropów lub inne sytuacje, które rzutują na komfort użytkowania mieszkania.

Jakie są plany zagospodarowania części wspólnej/okolicy?

Otoczenie ma znaczenie, zwłaszcza w przypadku zakupu nowego mieszkania. Osiedle mieszkaniowe to ogromna przestrzeń, którą deweloper również planuje zagospodarować. Jest on zobowiązany, aby poinformować Cię o wszelkich przewidywanych rozwiązaniach, jednak zawsze warto dopytać o kwestie najbardziej nas interesujące. Przykładowe pytania: 

Czy w inwestycji znajdą się parki i miejsca naziemne? Co ze sklepami lub placem zabaw?

Takie informacje mogą mieć wpływ na decyzję o zakupie nieruchomości, dlatego pytania tego typu powinny padać na rozmowie z deweloperem.

To samo tyczy się przyszłych zabudowań wokół inwestycji. Planując zakup mieszkania, masz prawo zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania, który zawiera szczegółowe informacje o planowanych budowach. Warto wiedzieć jak zmieni się okolica na przestrzeni kilku lat.

Jaka będzie wysokość opłat administracyjnych?

O co jeszcze pytać dewelopera w trakcie rozmów na temat zakupu nieruchomości? Sprawy techniczne, metraż i technologia budowy to jedno. Dobrze jest zwrócić też uwagę na to, jakie w przyszłości będą opłaty administracyjne. Deweloper może, ale nie musi o nich informować. Niemniej, w interesie kupującego jest dowiedzieć się, jaki będzie koszt utrzymania budynku oraz terenów wokół po zakupie mieszkania. Do opłat administracyjnych zaliczamy:

• czynsz,
• wynagrodzenie zarządcy,
• opłaty za wodę,
• opłaty za utrzymanie budynku i wspólnoty mieszkaniowej,
• fundusz remontowy.

Deweloper w większości przypadków będzie w stanie, chociażby orientacyjnie odpowiedzieć, na jakie wydatki w skali miesiąca musi przygotować się nowy nabywca. Należy jednak pamiętać, że te są mocno uzależnione od metrażu, standardu wykończenia oraz lokalizacji budynku.

Dostęp do księgi wieczystej

Na spotkaniu z deweloperem warto też dopytać o dostęp do ksiąg wieczystych. Obowiązkiem inwestora jest udostępnienie pełnej dokumentacji, która potwierdza stan prawny nieruchomości wraz ze wszystkimi wpisami do ksiąg wieczystych. To źródło informacji, którego analiza pozwala uniknąć wielu problemów przy ewentualnym kupnie mieszkania z rynku pierwotnego. W KW znajdziesz wszystkie istotne informacje o prawach własności, wieczystego użytkowania oraz obciążeniach finansowych na działce lub budynku.

Umowa rezerwacyjna

Zanim podejmiesz ostateczną decyzję o zakupie nieruchomości od dewelopera, możesz podpisać umowę rezerwacyjną. Oczywiście to też wiąże się z pewnymi obowiązkami, dlatego powinieneś wiedzieć, o co pytać dewelopera na tym etapie rozmów. Podpisanie umowy rezerwacyjnej na mieszkanie jest gwarancją, że lokum zostanie zarezerwowane na konkretny czas dla klienta. W dokumencie powinny zostać zawarte informacje o tym, jak długo obowiązuje rezerwacja, a także jakimi konsekwencjami skutkuje niewywiązanie się z umowy którejś ze stron.

Podejmując rozmowę z deweloperem na temat interesującej nas nieruchomości, zawsze warto mieć przygotowany zestaw pytań. Przy tak poważnym zakupie, im więcej informacji znamy przed podpisaniem umowy, tym lepiej.